Od 1 stycznia 2023 r. wchodzi w życie szereg nowych przepisów dotyczących opodatkowania, a wśród nich dwie zmiany istotne dla osób uzyskujących przychody z wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
Pierwsza zmiana jest istotna dla podatników osób fizycznych uzyskujących przychody z tzw. wynajmu prywatnego. Mianowicie, w roku 2023 jedyną możliwą formą opodatkowania przychodów z wynajmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka opodatkowania zależna jest od uzyskanych przychodów (nie dochodów, co oznacza, że przy tej formie opodatkowania nie ma możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodów, czyli w tym wypadku o koszty poniesione na przedmiot wynajmu, np. remont czy naprawy). Przy tej formie opodatkowania nie ma również kwoty wolnej od podatku.
I tak, w przypadku przychodów (w ciągu roku) do kwoty 100.000 zł zastosowanie ma stawka ryczałtu w wysokości 8,5%. Powyżej tego progu ma zastosowanie stawka ryczałtu w wysokości 12,5%.
W roku 2022 osoby fizyczne uzyskujące przychody z wynajmu prywatnego miały możliwość dokonania wyboru formy opodatkowania spośród:
– ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub
– opodatkowania na tzw. zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej.
Przy ryczałcie zasady i stawki opodatkowania w roku 2022 były takie jak przy ryczałcie w roku 2023. Przy opodatkowaniu według skali podatkowej natomiast dostępne były dwie stawki 17% lub 32 %, przy czym od 1 lipca 2022 r. wraz z wejściem w życie Polskiego Ładu 2.0, stawka 17% została obniżona do 12%, zaś zmiany w tym zakresie mają zastosowanie do dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2022 r. Próg podatkowy w roku 2022 wynosił 120.000 zł dochodu (dla porównania w roku 2021 była to kwota 85.528 zł). Dodatkowo, przy tej formie podstawę opodatkowania stanowi dochód (nie przychód), co daje możliwość uwzględnienia przy obliczaniu podatku poniesionych przez podatnika kosztów uzyskania przychodów (koszty remontów, napraw, wyposażenia czy składek na ubezpieczenie przedmiotu najmu).
Jednocześnie należy pamiętać, że co do zasady w rozliczeniu rocznym za rok 2022 podatnik może podjąć decyzję o wstecznej zmianie formy opodatkowania najmu za rok 2022 z ryczałtu na skalę podatkową. Zmiany takiej może dokonać poprzez roczne rozliczenie dochodów (już z uwzględnieniem kosztów) z wynajmu prywatnego za rok 2022 w deklaracji PIT-36, którą należy złożyć w okresie od 15 lutego 2023 r. do 2 maja 2023 r. Może też nie zmieniając zadeklarowanej na ten rok formy opodatkowania rozliczyć ryczałt składając deklarację PIT-28 w powyższym terminie. Należy też pamiętać, że pomimo wydłużenia terminu (w stosunku do lat poprzednich) na złożenie PIT-28, termin na zapłatę zaliczki na zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych pozostał niezmieniony, czyli do końca lutego 2023 r.
Powyższa zmiana nie ma zastosowania do uzyskiwania przychodów czy dochodów z wynajmu w ramach działalności gospodarczej. W tym wypadku w roku 2023 nadal istnieje możliwość wyboru formy opodatkowania spośród:
– opodatkowania na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej 12% i 32% (przy czym próg podatkowy w roku 2023 został podniesiony do kwoty 120.000 zł, a kwota wolna od podatku wynosi podobnie jak w roku poprzednim 30.000 zł),
– opodatkowania 19% podatkiem liniowym
(w obu powyższych podstawę opodatkowania stanowi dochód, co oznacza możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodu) lub
– zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanym (przy stawkach 8,5% i 12,5% i progu podatkowym na poziomie 100.000 zł przychodu).
Druga zmiana jest skierowana wyłącznie do podatników, którzy wynajmują nieruchomości mieszkalne w ramach działalności gospodarczej i polega na wyłączeniu możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów (przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym) odpisów amortyzacyjnych. Wyłączenie prawa do amortyzowania obejmuje budynki mieszkalne, lokale mieszkalne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane przez podatników podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatników podatku dochodowego od osób prawnych. W tym zakresie zmiana prawa podatkowego dotyczy więc zarówno podatników PIT, jak i CIT. Zakaz amortyzacji wynika ze zmienionego art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz z dodanego art. 16c pkt 2 ustawy o CIT. Zastosowany przez ustawodawcę przepis przejściowy, umożliwiał podatnikom PIT i CIT, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.
Piotr Piechocki, adwokat